房企加速竞逐物业赛道 轻资产迎高估值

　　世茂集团和合景泰富旗下物业公司相继通过了上市聆讯；当代置业旗下物业公司启动在港公开招股……房企正在加速竞逐物业赛道，截至三季度末，上市物企已达30家，本年已有6家物业公司成功上市，另有14家企业已递表排队等待中。

　　记者注意到，房企拆分物业上市之后，物业服务企业市盈率大多超过20倍，普遍高于地产母公司，然而高估值之下，物业企业的业绩正出现分化。有业内人士分析，目前行业仍处于向成熟阶段跨越的关键时期，整体市场和单个企业仍具有较大增量空间，高增长仍会持续，未来2-5年行业将快速裂变，行业已进入规模增长和品质提升的关键阶段，预计2030年物管行业规模有望达到3.2万亿元。

　　10月12日，当代置业旗下物业公司第一服务控股启动在港公开招股。10月11日晚间，港交所披露信息显示，世茂服务、合景悠活相继通过了上市聆讯，2家公司分别为世茂集团和合景泰富旗下的物业公司。与此同时，有消息称，阳光城旗下物管拟分拆赴港上市。

　　上述房企拆分物业上市并非个例。记者注意到，上市潮成2020年前三季度物企资本市场关键词。数据显示，截至三季度末，上市物企已达30家，本年已有6家物业公司成功上市，另有14家企业已递表排队等待中，此外，恒大物业、建发物业等相继递交招股书。结合已知部分企业的上市计划，四季度有望继续新增多家物业公司递表，并有前述物业公司正式上市交易，全年上市企业数量或创新高。

　　对于分拆物业板块上市的原因，构建新的利润增长点、降负债等被房企提及。其中，中国恒大总裁夏海钧在2020年中期业绩会表示,为公司旗下物业管理服务引入战投的资金预计将为公司净负债率降低19个百分点。华润置地管理层在2020年中期业绩会上则对合并物业管理服务及商业运营服务业务上市寄予厚望，表示希望能够推动这两项业务构建自己的盈利能力,成为华润置地新的利润增长点。

　　分拆后市盈率约逾20倍

　　从市盈率角度看，物业服务企业市盈率大多超过20倍，普遍高于地产母公司。克而瑞证券研究院对21家典型物业管理公司2020年和2021年的PE值进行预测显示，2020年21家典型物业公司PE值平均值为32.1，中位值为28.5；2021年21家典型物业公司PE值平均值为23.3，中位值为20.7。

　　易居企业集团CEO丁祖昱分析，资本市场对物业股的认可度高，原因主要在于物业股具备较强的防御特性。在疫情影响下，物业行业是极少数“机”大于“危”的行业，进入2月第一周以来，同期已上市的物业服务企业整体止跌上扬，平均涨幅均值在13%左右，远超同期大盘表现。此外，物业服务本身具有轻资产运营的特性，行业可预期性较强。

　　然而，也有业内人士对此表示了担忧，其分析认为，物业管理服务行业总量始终有限，之前资本市场对其估值高，是因为上市平台少，故而稀缺，但如今大量房企分拆上市，资本快速注入物管行业之后，将迅速分食蛋糕。此外，物业管理行业作为房地产开发的下游行业，是经营永续现金流的行业，周期属性相对地产开发存在时滞，但其周期性、增长情况完全依附于房地产开发行业的周期性及增长情况。在近期上游地产整体环境趋冷，物业公司的估值水平或将在随后一两年内受到明显影响。

　　上市物企业绩分化明显

　　虽然物企上市热潮不断，但已上市的物企分化情况较为明显。从营业收入来看，2020年上半年30家上市物企整体收入达到398.8亿元，平均营收为13.3亿元。然而，从30家物业企业整体表现来看，碧桂园服务、绿城服务等8家物企高于均值，11家物企营收在5亿元以下。

　　未来物业行业将如何发展？国信证券指出，增量开发、基础物业费提升和业主增值服务深化，将在未来十年共同驱动物管行业规模提升，预计2030年行业规模有望达到3.2万亿元。此外，2018年500强物业公司非住宅物业管理的基础物业收入占基础服务收入的52.4%，按照该比例计算，2030年非住宅物管行业空间有望达到13129亿元。丁祖昱表示，目前行业仍处于向成熟阶段跨越的关键时期，整体市场和单个企业仍具有较大增量空间，高增长仍会持续，未来2-5年行业将快速裂变，行业已进入规模增长和品质提升的关键阶段。