旧村全面改造成本核算办法再修订 新增按“人”核定补偿安置

近日，《广州市旧村庄全面改造成本核算办法（征求意见稿）》开始公示，对2017年底印发实施的《办法》进行了修订。在补偿安置核算办法中除了按“栋”、按“户”两种外，新增了按“人”。此外，违建认定的时间点从原来的2007年6月30日前，推迟到2009年12月31日前。
旧村改造一直备受关注，截至目前，广州市共批复旧村改造项目58个，已完工20个。通过改造已拆除无证建筑面积119万平方米；已建成和在建旧村改造安置房462万平方米，惠及19.2万群众；完成改造的旧村绿地率由5%提高到30%，建筑密度由60%以上降低到30%以下，平均节地率48%。
村民每人最多可回购75平方米住房
旧村全面改造如何进行补偿安置一直备受关注。2016年9月市城市更新局印发了《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》，2017年12月底又印发了《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》。时隔一年多，核算办法再次进行补充调整。
征求意见的《办法》中明确规定，在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”、“户”或者“人”三种方式进行核定。其中，以“人”的方式进行核定是2017年版《办法》中所没有的。征求意见的《办法》中规定：以“人”的方式核定的，由征收主体或改造主体按照市场评估价收购村民既有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿政策的房屋），本村村民（户籍人口）按照人均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房；在规定时间内完成签约的，可按本村村民（户籍人口）人均建筑面积不高于25平方米给予奖励回购。
按“人”核算的方式，也是去年底广州市政府常务会议审议通过的《关于深入推进城市更新工作的实施细则》精神的延续，其中规定，增加按人核算补偿安置面积的方式，先收购房屋后回购来实施改造。
征求意见的《办法》还规定，以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，并以不超过10%的比例上浮后核定；或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。
而拆迁补偿安置方案（含具体细化的补偿标准和操作办法）由村集体在不突破总体改造成本的前提下自行统筹实施。
违建认定时间点推迟至2009年12月31日
另一个关键的变化在于违建认定的时间节点。征求意见的《办法》中规定，2009年12月31日后建成的无合法证明的建筑，不计入改造成本。而2017年版《办法》中这一时间节点是2007年6月30日。这意味着更多的村民住宅和村集体物业有望获得补偿。
根据征求意见的《办法》，合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的，准予按照按1:1复建，并计入改造成本；合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量超过核定复建总量的，按核定复建总量复建，超出面积可按房屋重置价给予货币补偿，或在不超过集体经济物业复建总量的前提下，可按照住宅租金收益和物业租金收益相当的原则，按比例折算转化为集体商业物业，计入改造成本。
集体经济物业方面，2009年12月31日前建成的无合法证明的建筑，全部按照现有建筑面积2:1核定复建量，或全部按照保障改造后集体经济物业收入不降低的原则折算准予复建的总量，剩余面积可按房屋建安成本补偿计入改造成本。此外，征求意见的《办法》还明确：不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的保护方案确定，并计入改造成本。征求意见稿的具体内容可上广州市城市更新局网站查询（www.gzuro.gov.cn）。
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