佛山南海拟出台车位租售新规 小区车位不能只卖不租

从9月1日起，南海各大住宅小区的车位在现售备案证明之日起6个月后，若有没卖完的车位（库），有望实行租售并举。
记者昨日从南海区政府官网获悉，为进一步优化南海区商品住宅小区规划车位（库）的销售和出租监管措施，遏制哄抬房价、强买强卖、投机炒作、恶意维权、扰乱社会秩序等乱象，南海国土城建和水务局、南海发展规划和统计局联合发布车位租售新规征求意见稿（下文简称《意见稿》）。该《意见稿》指出，新规计划于2018年9月1日起开始执行。
车位价格过高不予办理预售许可证
《意见稿》指出，房地产开发企业在申请商品房预售许可（现售备案）时所提交的商品房预（现）售方案中，应当包括该物业管理区域内规划车位（库）的销售和出租的方式、价格及价格有效期等内容，并承诺车位（库）销售和出租的价格标准、浮动幅度的有效期不得少于该车位（库）办理首次不动产确权登记之日起的两年。
商品房预（现）售方案应报项目所在镇（街道）房管部门备案，并在销售现场的商品房销售信息公示栏上公示。
南海区住建部门、价格监督部门应加强对规划车位（库）销售、出租方案的指导，对于销售和出租价格明显高于本镇（街道）辖区内同类产品最高交易价格的，区住建部门不予办理商品房预售许可（现售备案），并要求房地产开发企业调整后重新申报。对于没有取得商品房预售许可（现售备案）的项目，区价格监督部门不予办理明码标价监制手续。在签订商品房销售合同前，房地产开发企业应就该项目车位（库）的总体规划情况，以及销售和出租的车位（库）套数、范围、价格及其浮动幅度、价格承诺有效期和期满后调价方式等信息，在《佛山市南海区商品住宅小区规划车位（库）销售和出租意向书》中向消费者进行书面告知，双方在意向书上签名。房地产开发企业和消费者可以在意向书中约定意向购买的车位号。
监管：开发商若不执行或被暂停网签
最近，南海金融高新区一小区的业主反映车进不了小区，很多私家车只能停在马路边。今年4月份开始，该小区开始销售车位，每个车位售价25万~45万元。今年7月，该小区物管取消了车位的月保和临保，没有购买车位的业主无法进入小区停车，只能选择将车停放在小区外的马路边上。
这样的车位只售不租，不是个例。2016年，桂城地铁上盖一楼盘，在出售地下车位期间，也对没有购买车位的业主关上了门栅。当时，该小区的车位价格为19万~23万元/个，对于不少人来说，车位价格偏高是购房者放弃车位的重要原因。
记者昨日从南海国土城建和水务局获悉，此前他们接到一些针对小区车位的投诉，本次征求意见稿的出台也是为了解决小区内业主、物业管理公司以及房地产开发商之间对于车位租售的纠纷。
针对目前存在的部分开发商对车位只卖不租的情况，《意见稿》特别指出：商品住宅小区规划车位（库），应当依法优先提供给本项目的业主（承租人）使用。房地产开发企业在取得车位现售备案证明之日起6个月后，如有未出售的车位（库）的，应当实行租售并举。
《意见稿》强调，各镇（街道）要加强对商品住宅小区规划车位（库）销售和出租情况的日常监管。对未按本通知要求执行的房地产开发企业、物业服务企业，一经查实，实施诚信扣分，暂停房地产开发企业的网签业务；情节严重的，降低直至取消房地产开发资质，并列入严重失信企业名单。涉及违法的，依法给予行政处罚；构成犯罪的，移交司法机关处理。
疑问：新建小区车位为何存在只售不租？
为什么新建小区存在车位只售不租的情况呢？对于开发商来说，目前市场上主流车位售价25万~35万元/个。刚需自住型小区尤其注重车位销售，售价也偏高；反而是郊区盘或者定位高端的豪宅盘，由于车位配比比较高，通常达到了1:1.5或1:2以上，车位售价相对偏低，有的不到20万元/个。越是刚需盘，开发商越注重车位销售，车位基本上一律只售不租，抓的就是业主“刚需”软肋。
对于开发商来说，通过出售车位能够快速回笼资金。一个20万元的车位，如果以300元/月月保的形式出租，需要55年才能回本。而对于购房者来说，车位要一次性支付几十万元，这是一笔不小的开支。有业主王先生给记者算过这样一笔账：“如果我每月花300元租车位的话，租够20年，一共才7.22万元，肯定比买车位划算。”王先生还开玩笑说，“现在都流行共享汽车了，我不打算用车，还花这么一大笔钱买车位干什么？”
在走访过程中，记者采访了家住禅城区的安先生。安先生告诉记者，自己所在的小区在销售阶段出售了全部车位。自己当时感觉车位价格偏高，就没有购买。而自己在入住后又无法租用公共车位来停放车辆，不得已，他只能和购买了多个车位的邻居协商，租赁他的车位来停车。
困惑：小区公共停车位收益到底归谁？
购房者在购买车位时经常会碰到集中类型的车位，一种是产权类型，一种是人防车位，还有一种是公共区域的车位。那么，开发商有权销售哪些车位呢？
近日佛山市人大公布的《佛山市住宅物业管理条例（草案）》中已明确了物业管理区域内的公共车位所获得的收入，属公共收益的应归全体业主共有，存入公共收益账户。也就是说，公共车位的所有权是全体业主，其收益自然归全体业主，开发商是无权销售公共停车位的。
那么，开发商有权销售的是哪些车位呢？佛山市不动产登记局有关人士曾回答过这个问题：车位的产权其实在报建规划时已有约定。而在房屋验收时，不动产登记部门会根据此前的报建情况进行确权。报建时未按公建面积公摊，并取得了规划许可证的车位，产权人基本上都是开发商，多数情况下各大楼盘的地下车库，开发商是有权出售车位的，不动产登记部门也会对其确权。
反之，若没有取得规划许可证的车位，那么，开发商就没有权利处置这类车位，也就是无法买卖。这些车位产权一般都属于全体业主，也就是公共停车位。比如各大小区一楼商铺门口的地面停车位等，其产权人应是全体业主。一般来说，物管公司会在业主委员会的授意下，对属于全体业主的停车位对外租赁，收入所得纳入物管所得中。
而人防车位，其产权属于国家所有，严格来说，开发商其实是无权销售人防车位的。但根据人防相关规定，“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，开发商就享有收益权。所以，所谓购买人防车位其实购买的是车位租用期，而非车位的产权。因此，这些车位不能抵押、业主也无法获得产权。