广州写字楼市场租金呈下调趋势

　　今年二季度末，星寰国际商业中心正式投入使用，这座越秀区海珠广场的写字楼，给广州甲级写字楼市场带来了约8.7万平方米的新增供应，也让广州甲级写字楼总存量破500万平方米大关。

　　尽管有所滞后，今年新冠肺炎疫情和经济形势发展的双重影响正在逐步传导至写字楼市场，各类入驻企业也因行业性质和企业规模不同而发生分化。当前，广州写字楼空置率有所上升，租金进入下调趋势，但与其他城市相比，市场仍有较强韧性。

　　空置率环比上升1.5个百分点

　　戴德梁行日前发布的一份报告指出，截至二季度末，广州写字楼市场空置率为6.7%，环比上升1.5个百分点，租金水平为每月184.5元/平方米，环比下降约2.7%。

　　报告认为，广州写字楼市场新项目的入驻率有待提高，加之疫情对甲级写字楼租赁活动的影响开始逐步显现，这些都成为空置率有所提升的重要原因。

　　在成交一端，上半年广州写字楼市场净吸纳量为1.97万平方米，仅为去年同期的三成。租赁成交主要以“短平快”的小面积成交为主，其中小于800平方米的成交宗数占据一半左右。

　　与此同时，不同行业属性企业在今年以来对写字楼的需求也出现分化。戴德梁行研究院副院长张晓端认为，金融机构及TMT企业成写字楼吸纳主力，上半年租赁成交面积占比分别高达32.2%及20.9%。与此相反，抗风险能力较弱、前期快速扩张且以初创公司为主要租户的商务空间品牌开始出现退租撤场现象。

　　广州市场颇具韧性

　　尽管空置率、租金和成交表现都不够理想，但在疫情发生后一线城市写字楼市场普遍承压的状态下，戴德梁行报告认为，广州写字楼市场仍表现出较强的韧性。

　　例如在写字楼租金水平普遍下调的情况下，广州是一线城市中降幅最低的。数据显示，二季度广州写字楼租金与去年同期相比降幅约为4.8%，而同期北京和上海分别下调7.6%和6.3%，深圳则下降约13.6%。另外，广州是唯一一个空置率在10%以下的一线城市，北京二季度写字楼空置率为16.2%，上海和深圳都在20%以上。

　　张晓端指出，广州市场出现这种韧性的原因，一方面是因为新增供应量非常少，再加上部分项目因疫情推迟入市时间，从而对市场承压有所缓解。不过她也表示，相比北上深三地，广州写字楼市场仍然面临租金水平较低、市场活跃度不足等问题。“提高活跃度可能需要新增办公供应入市来带动。”

　　租金下调或持续至年底

　　根据戴德梁行提供的统计信息，下半年广州甲级写字楼市场将迎来约37.9万平方米的新增供应，除万科中心、平安财富中心等少数项目外，其余的阿里巴巴华南运营中心、环球梦大厦、TCL、复星国际中心等写字楼均集中在琶洲区域。

　　从中长期来看，广州未来三年新增供应预计达176.4万平方米，与深圳逾470万平方米、北京近290万平方米、上海约645万平方米的体量相比，压力较小。新增供应将刺激广州市场去化，进而影响租金走向，合理的新供应及空置率有利于维持城市经济活力。

　　不过，优质写字楼纷纷入市会让市场卖方竞争加剧。戴德梁行报告认为，年内空置率或将持续攀升。随着租户议价能力的提高，写字楼业主方下调租金的态势或将延续至年底。