物业估值跌 拖累地产股

资料来源：明报 何民杰

受美国加息及疫情持续的双重打击，九仓置业（1997）早前发布盈警，截至6月底，公司的未变现投资物业重估亏损，或会超过同期的基础净盈利，并预期上半年将会录得股东应占亏损。美国加息潮刚开始，预期本港地产商业绩持续受到物业估值下跌拖累。

为何会出现重估亏损？香港测量师学会产业测量组资深会员陈超国在接受笔者电台访问时曾解释，以收租或发展商业物业项目为主的企业，因租金下跌，预期回报率（Cap Rate）上升令商业物业估价下调，会出现重估亏损。另外，商业物业估值会用上投资法，以预期回报率作评估，投资成本和财务成本将影响预期回报率。随着利率上升，业主借贷成本增加，期望回报亦因而上升。在投资回报率上升，但租金维持不变的情况下，商业物业估值难免下跌。

投资财务成本影响预期回报率

事实上，香港持续实施封关措施，游客近乎绝迹，大型购物商场租金收入难免下跌。另外，外资企业人员来港受限，拖累商厦市场租务走势；而且，在疫情影响下，很多行业的营运模式亦已有所转变，在家工作成为不少大企业的疫下新常态，加上地缘政治形势等因素，难免影响大型跨国企业对本港写字楼的需求。据中原工商铺统计，7月份港岛区指标商厦空置率升至10.27%，属纪录新高，其中上环区按月升幅最高，递增0.53个百分点至最新的10.79%。相信个别有实力的发展商，宁愿将商业物业空置，亦不会考虑降低租金，主因是避免估值下调，影响向银行贷款的还款能力。

港府最新宣布落实「3+4」入境隔离措施，缩减酒店隔离检疫日数，但新加坡、韩国、泰国等已相继取消酒店隔离检疫等规定，香港的「3+4」措施对一般旅客及商务游客的吸引力自然相当有限。另外，商厦未来供应庞大，未来5年供应量将达1460万方呎，分布于尖沙嘴、中环、东九龙等地区，预计未来5年会出现供过于求的情况，即使疫情过去，租金依然受压或下调。 100年前导致几千万人丧生的西班牙流感，需时两年多才自然消失，香港经历过SARS半年消失的经验，以为新冠疫情很快过去，但实际在人类科技进步同时，也给予了机会让病毒变进化和生存更久，疫情对楼市的影响仍然未完全反映。

总的来说，当租金下跌，利率上升，商业物业资产估值将下调，这样很可能对更多上市收租企业的盈利造成负面影响，令其相关股价有可能受压并且跑输大市，投资者作投资选择时要留意这些因素及风险。